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　王美舟著名房地产律师收房验房律师　作者：[] 来源于：[]

王美舟著名房地产律师收房验房律师

律师执业证号码 14401199420354271

广州著名房地产律师王美舟，1992年华中师大法学硕士毕业，1994年取得律师职业证书，有近20年律师执业

工作经验，处理房产诉讼事务近千起。同时，从1992年起，在广东第二师范学院政法系执教，迄今从教26年。

著有《房产买卖欺诈与陷阱防范》、《房地产租赁合同签订技术与范例评析》、《超市店铺高效运营必备合同与制度》、《中小学生在校伤害预防与处理》（获2003年国家新闻出版署“全国优秀畅销读物奖”，教育部推荐为中小学师生阅读书籍）、《消费权益保护》、《人身权益保护》、《经济法教程》、《法学专题教程》等十余部著作。

业务专长:

房地产法律和经济法律领域。南方都市报、广州日报等均多次报道本人。2006年3月21广州日报A6版《警惕！购房补充协议陷阱多》就是记者采访本人所写的文章。2007年2月9日南方都市报A51版报道本人代理

153人起诉华景新城延迟办证案件。2008年3月21日《南方都市报》A54版《房产证拿不到？开发商资质注销了》、2008年10月31日《南方都市报》均报道本人代理的案件。2009年3月《南方都市报》对我进行人物专访：《王美舟为业主，我坚持了正义》。2010年9月17日该报报道我经办的案例《华南御景园迟交楼业主维权近6月赢得违约金12万》，2011年9月2日该报就新婚姻法关于房产的规定采访我的案例答疑《婚战房战》。2012年2月10日《南方日报》全文登载了我代理的德雅轩业主获赔64万的案例《延迟交楼一年余，获赔64万元》。

南方都市报采访内容

追讨订金,追讨迟交楼赔偿款,他让发展商憎,却让小业主爱说我是为正义而战，就太假了，我是在为生计奔波而已。只是在这个过程中，我坚持了正义。———王美舟

　　入行从看合同开始 2001年，在出版社做编辑的朋友建议广州教育学院政法系老师的王美舟说，“我在网上发帖，如果有人需要法律方面的帮助，我就转到你那里，办成了酬劳一人一半。”王美舟接到了第一个业务，是给东海嘉园一位业主看合同。但因为业主的房子属于单位分配的有优惠政策的房子，王美舟什么也帮不了，虽收了费用。但事后，他觉得不太踏实，决定多多钻研房地产法律，望能真正给业主帮助。

　　王美舟很不满意一些霸王条款，为什么定金就不能退？如果在签合同时发现被骗，连反悔都不可以吗？一次偶然的机会，王美舟在写一部关于合同签订的书时发现一个案例：京某法院在打退定官司时判了购房者胜诉，原因是合同协议不成。王美舟好像发现了新大陆，抓住这一点展开了他的合同业务。他说，开发商吞定金太黑了。

　　但王美舟维权路并不好走，有一委托人把王美舟打这类官司的注意事项全部发到了网上，针对这些，开发商有了对策，改了购房协议，加了一条：看过或阅读《商品房买卖合同》而且无异议。所有开发商纷纷转用，官司越来越难打。

探索在夹缝中挤出路子

　　这几年，王美舟的业务因为市场和政策变化也在不停变换，比如二手房问题较多，他就主攻二手房业务。到了开发商的资金链出问题，拖欠工程款，延迟交楼案件颇出现，他的业务就主攻延迟交楼案，而且大多都是群体性状告。对此他遭遇过开发商的黑名单，遭遇过有关部门的非议，王美舟称，作为律师，不管顶住多大的压力都要去做。这么多年，我是在夹缝中行走，挤出了很多条路。“延迟交楼的案件有几个难关。一是，怎样才是符合交楼条件？此前，不同级别法院采用了不同的标准。有些是开发商自己的《工程验收质量书》就行，有的则是要《房屋竣工验收备案表》。现在广州统一为需要《房屋竣工验收备案表》，这是很多人努力的结果。另外，针对延期如何赔偿，也是有不同的操作方式，有的按每日万分之五，有的则万分之一不到。在接手江南花园延迟交楼案件后，因为自己的坚持和业主的努力，广州中级人民法院多次开会，最后确定判决以万分之五执行。这对于王美舟来说是很大的鼓舞。

风险吃苦受气讲正义

　　王美舟笑说：“专门帮小业主维权，是因为自己容不下不公平。”王美舟认为，说我是为正义而战，就太假了，我是在为生计奔波而已。只是在这个过程中，我坚持了正义。“王美舟讲到这样一个经历，办索丽苑的案子时，刚开始有业主不信任他，因为当法官告诉我有些我们有争议的部分可能会败诉，建议我们和解。我告诉业主时，有业主就质问我，是哪个法官说的，感觉我被收买。上庭后，我就告诉他，是那个法官说的，让他自己去问。事情的结果就是他们发现和解是最好的解决方式。后来有个环节需要业主每人拿2万去做担保，60个业主有40多个直接把现金给我去交。王美舟称，谈和解是最敏感的，委托人担心律师被收买。但只要你是公正做事，他们最终会知道你的立场是如何的。

　　王美舟还讲了一个故事，有一年，天河有个案子，法院一审判决封了楼盘两套房。后来开发商找了两个“假业主”，伪造了合同，想要上诉申请解封。王美舟发现其中一个业主跟售楼部一工作人员同姓，而且像是同一个地方的人，觉得蹊跷，怀疑这个“业主”是假的。“为了识破假象，我用了15天，想了400多个问题去问业主了解情况。”终于找到付款问题的点上，那人露馅了，不得不承认改了6个版本，并表示承担责任。

维权经历：

索丽苑，骏景花园，江南花园等经他手都能让业主胜诉

延迟收楼，延迟办证，合同签订问题等无数官司中九成与房产有关，胜诉率极高

天河北某楼盘两套房有两个假业主均被他识出破绽

王律师温馨提示：

律师提醒买房者小心开发商“合同陷阱”

　　约定的交楼日期到了，买家如约前往验收。无奈房屋存在诸多问题，买家将问题详细反映在《验楼记录表》上签字后离开。然而，令他意想不到的是，这样的一份反映房屋质量情况的记录表格，因为一句毫不起眼的“上述之单位以本确认书签署之日起移交予业户”，直接变成了收楼凭证。由此，一场关于房屋验收赔偿的官司徐徐拉开大幕。

典型案例回放

案件回放：验收房屋一波三折

　　 2008年8月10日，市民小陈与开发商签订了商品房买卖合同，约定向其购买位于广州市海珠区下渡路东侧某小区的一套房产，房价总额为94万余元。合同约定开发商应该于2009年6月30日交房，交房条件是：商品房经验收合格，开发商出具《建设工程施工质量验收监督意见书》。双方还约定，交房标志是开发商或其委托的物业管理公司与买家小陈签署《交楼确认书》。若逾期交楼，开发商需每日按总房款万分之五支付违约金给小陈。合同签订后，小陈付清了购房款。

　　合同约定逾期交楼处理方式是有用的。2009年6月30日，交楼期限届满，开发商不能准时交楼。2009年9月26日，其才通知小陈前往收楼。

　　 2009年10月8日，小陈前往办理收楼手续，发现房屋存在质量问题，就在《验楼记录表》上填写了开关位置设置不合理等质量问题，并注明“缺少有关收楼证明文件”，最后，小陈在记录表上签了字。

　　同月11日，小陈再次验房，然而这一次仍然发现了很多问题。小陈随即在《验楼记录表》上填写了“窗边有裂缝，阳台地板空心、裂缝，走廊消防管外露”等许多问题。由于比上次发现的问题多，小陈再次注明房屋缺少工程备案表和水电等验收文件。

　　半年后的2011年6月4日，小陈第三次前往验楼后，房屋终于合格，其签署了《验楼记录表》，注明各项目“完好”。同日，小陈签署了《交楼确认书》，注明“本人已接收上述物业单位”。与此同时，准备入住的小陈还交纳了首期三个月的物业管理费。到此，房屋终于在经历多次波折后通过检验。

法院判决：格式条款不能显失公平

　　原告代理律师王美舟认为，这句关键的“上述之单位以本确认书签署之日起移交予业户”属于合同的格式条款。对于格式条款的相关规定，我国多部法律都有涉及。

　　《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”。

　　结合根据上述法律法规，王美舟律师认为开发商提供的验收记录表具有格式条款，没有任何特别提示，对于买房者来说十分不公平。

　　同时，法院也认为，开发商在验楼记录表上“上述之单位以本确认书签署之日起移交予业户”属于格式条款，但未以特别标识引起原告注意，排除了原告的收房权和逾期交楼违约金索赔权，因此实质认定该条款无效。

　　 2012年7月11日，广州市海珠区人民法院作出判决：被告开发商向原告小陈支付延迟交楼违约金，计划方法如下：以已付房款945030元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2009年11月18日起至2011年6月4日止，共266026元。

律师提醒：收楼五项注意事项

　　王美舟律师认为，这个判例有重要意义，它否决开发商故意在收房文件中设置的类似陷阱条款，让他们欺骗业主的企图不能得逞。

　　此外，王美舟律师提醒各位买房者：

　　 1、业主签署收房文件，应当仔细看清楚内容才签名，对认为有疑义的内容，应当划掉，或不要签名。业主可以在收楼文件注明：不具备交楼条件，拒绝收楼。有疑问，可以咨询法律人士。

　　 2、业主可以就房屋质量问题单独发函给开发商，这样既无需签署其收楼文件，防止落入陷阱，也可以证明业主及时通知开发商房屋存在质量问题。业主提交给开发商的房屋验收文件，因为原件在开发商处，或只有物业公司人员签名，如果打官司，他们都不承认业主已经及时告知其房屋存在质量问题。

　　 3、业主如拒绝收房，应拒绝签署任何收楼文件，尤其是收楼确认书，钥匙签收单，钥匙托管承诺书，不要装修房屋，不要签订补充协议，不要在房屋内摆放家具。

　　 4、业主签署的任何收楼文件，尤其是钥匙签署单，应当要求开发商准备一式两份并盖章，其中一份给业主（很多开发商是这样做的，有的没有这样做，就对业主不利），这个文件对业主起诉要求支付逾期办证违约金也有用，因为办证期限是从交楼之日起算。

　　 5、如准备追讨违约金，应尽快进行，不要超过诉讼时效。

王美舟律师代理延迟交楼诉讼一览表

1. 2012年1月19日代理祈福辉煌台二期业主延迟交楼仲裁索赔案胜诉。

2. 2012年4月，代理100余位逸涛湾业主案件胜诉，其中，早起诉的业主已经领取赔偿款。

3. 代理南沙蝴蝶谷40余户业主诉讼，首批于2012年9月11日开庭。

4. 2011年12月代理花都颐和山庄19户业主延迟交楼案胜诉，业主很快领取赔偿款。

5. 2011年10月，代理黄埔区东港花园9户业主延迟交楼诉讼获赔，业主已经领取赔偿款。

6. 2011年6月代理增城东方名都3户业主延迟交楼诉讼胜诉。

7. 2011年2月代理40户粤信广场业主要求办理房产证案，2011年7月法院调解和判决实现业主诉讼目标，业主通过诉讼成功办理了开发商拖延8年未办的房产证，并退回了契税和维修基金。

8. 2010年10月代理106户耀华国际业主延迟交楼索赔案，一审判决业主胜诉，二审大部分业主和解，开发商赔偿到业主收楼日打九折，总共赔偿金额1600余万元，其中一户购房15套，二审判决业主胜诉，截止到2011年10月底获赔违约金310万元，并以每月15万元的金额递增。执行：80％业主已经领取了赔偿款，余下业主的赔偿款正在执行中。

9. 2010年9月，代理星河绿洲业主张小姐起诉广州云星房地产集团有限公司要求支付延迟交楼违约金，一审和解，开发商赔偿10万元。执行结果：开发商支付了赔偿款。

10. 2010年12月，代理德雅轩业主黄小姐要求支付延迟交楼违约金案，一审判决赔偿128万（业主总房款194万），二审尚未判决。

11. 2010年6月，代理5户花季华庭业主起诉开发商要求支付延迟交楼违约金，一审判决业主胜诉，二审九折和解，业主各获赔15－30万元不等。执行结果：开发商自动支付了和解款项。

12. 2010年4月代理41户金中大厦业主要求支付延迟交楼等违约金案件，一审判决业主胜诉，二审38户和解，3户二审判决维持原判，每户赔偿4万－15万不等。执行结果：2010年9月开发商自动支付了38户的和解款项，同年12月支付了3户的判决款项。

13. 2010年1月，代理5户华南御景园业主起诉广州龙昌房地产开发有限公司要求支付延迟交楼违约金，一、二审判决业主胜诉，其中3户赔偿超过10多万元，其中一户至今未收楼，赔偿超过30万。2011年4月，同批一户业主曾小姐委托我起诉该公司，一审判决业主胜诉，违约金截止到2011年11月达约34万元，仍在增加中，二审尚未判决。执行结果：2010年12月，上述5户业主领取了赔偿款。

14. 2009年12月，代理5户翔韵雅居业主起诉广州益鹏房地产开发有限公司要求支付延迟交楼违约金，一、二审判决业主胜诉，开发商赔偿业主5万元至25万元不等。执行结果：2011年2月，业主领取了赔偿款。

15. 009年1月代理41户文星阁业主要求延迟交楼赔偿案，一审判决业主胜诉，二审和解，按一审八六折和解，每户赔偿4－16万元不等。执行结果：2010年5月开发商自动支付了和解款项。

16. 2008年11月代理19户骏景花园业主起诉广州合生骏景房地产开发有限公司，要求支付延迟交楼违约金。次年5月，代理该楼盘第二批50户业主同样的诉讼。上述案件一、二审均判决业主胜诉，每户获赔6万元左右。执行结果：开发商自动履行判决义务。

17. 2008年8月，代理8户珠江俊园业主起诉广东珠江投资股份有限公司延迟交楼案，一、二审判决该公司败诉，判决该公司按照总房款5％支付违约金给业主。执行结果：开发商自动履行了判决义务。

18. 2008年5月，代理中海景暉华庭业主詹先生起诉广州中海地产有限公司延迟交楼赔偿，同年11月天河法院判决该公司赔偿13万元给业主，二审和解。执行结果：业主获得了赔偿款。

19. 2008年10月，代理21户东堤水岸业主起诉开发商广州捷城房地产开发有限公司支付延迟交楼案件，一、二审判决业主胜诉，总赔款近600万元，其中有1户赔偿达44万元。执行结果：业主查封了开发商7套房产，2011年6月业主领取了全部赔偿款。

20. 2008年11月代理54户宏康东筑业主要求支付延迟交楼违约金案，一、二审判决业主胜诉，其中有10户赔偿金额超过10万余元（业主每户房款约40－60万元）。执行结果：2009年10月，开发商自动支付了判决款项。

21. 2008年10月，代理星河湾业主陈生起诉广州宏富房地产开发有限公司要求支付延迟办证违约金，一审判决该公司支付13万元给业主，开发商未上诉。执行结果：同年12月开发商自动履行了判决义务。

22. 2008年9月代理100余户索丽元的业主要求支付延迟交楼违约金案，一审调解，大约打九折，每户赔偿约7万元（业主每户房款约40－50万元）。执行结果：2009年5月业主领取了赔偿款。

23. 2008年8月，代理8户龙津大厦业主起诉开发商支付延迟交楼违约金，一审判决业主胜诉，二审和解，业主获赔违约金5万至12万元不等。执行结果：开发商自动支付了赔偿款。

24. 2008年5月、8月，代理先后两批共58户华景新城陶然庭苑业主起诉广东华景房地产开发有限公司延迟交楼案件，一、二审判决业主胜诉。执行结果：2009年10月开发商自动履行了判决义务。

25. 2007年11月代理保利林语山庄业主鲁先生起诉广州科学城保利房地产有限公司延迟交楼案，一审判决业主败诉，二审改判业主胜诉。开发商支付了赔偿款。

26. 2007年代理153户华景新城业主要求办理房产证，支付延迟办证违约金案，一、二审判决开发商为业主办理房产证，并支付违约金，每户约1.5万元。执行结果：2008年，开发商为业主办理了房产证，并支付了违约金。

27. 2006年司徒先生等2户诉广州市粤垦房地产开发有限公司延迟交楼案（天河区绿佳花园），天河区法院判决，赔偿比例每日万分之五（按照约定），违约金总金额近14万元，上诉二审维持原判，执行结果：法院查封开发商的房屋（有房屋和车位），得到全部执行款。

28. 2006年林某等3户诉广州市珠江湾房地产有限公司延迟交楼案（珠江御景湾），海珠区法院判决，赔偿比例为每日万分之一（按照约定），违约金近3.5万元，无上诉，执行结果：开发商交纳现金给法院，原告得到全部执行款。

29. 2007年5月2日，代理广州尚河居6位业主集体诉讼，一审天河区法院已经判决业主完全胜诉，每户各能得到赔偿约16万元（没有收楼的业主的赔偿额还将继续增加）。执行结果：业主领取了大部分赔偿款。

30. 2007年5月14日，代理广州市天河区隆基怡苑35位业主集体诉讼，要求支付延迟交楼违约金，该业主均已经收楼，总赔偿额约60万元，已经查封开发商两套近300平方米的房产，一、二审判决业主胜诉。执行结果：因多人参与分配，业主仅领取了部分执行款，法院正拍卖商铺，继续执行中。

31. 2007年6月，代理4户业主起诉增城市新塘镇现代城市花园的开发商，要求开发商支付延迟交楼违约金，双方通过协商妥善解决了争议。

32. 2007年7月21日，代理广州市东山紫园业主要求开发商支付延迟交楼违约金的诉讼，一、二审判决业主胜诉，赔偿额为33万元。执行结果：2008年5月，业主领取了赔偿款。

33. 2007年8月15日，代理23户广州市江南花园二期业主要求开发商支付延迟交楼违约金，一审判决业主胜诉；2008年5月，代理该小区40户业主延迟交楼胜诉，一审判决业主胜诉。上述两批业主二审均和解，业主获得赔偿各约10多万元。执行结果：开发商自动履行了调解义务，支付了赔偿款。

34. 2007年9月，代理12户新都盛世名门12户业主起诉广州新发实业有限公司延迟交楼案，一审判决业主败诉，2008年10月二审判决业主胜诉，业主赔偿款每户5000元至5万元不等。同年第二批5户业主起诉一审判决胜诉生效。执行结果：开发商自动履行判决义务。

35. 2007年2月14日，代理广州市华景新城160户业主要求开发商（合生）支付延迟办证违约金的诉讼，第一批已经胜诉；2006年10月，代理7户准华景新城业主要求开发商（合生）退还定金，案经一审、二审均胜诉，现已经执行完毕；代理多起骏景花园、逸景翠园准业主开发商（合生）退还定金案，均胜诉并取得款项。

36. 2006年8月，代理中兴花园黄生等3户业主起诉广州和兴房地产开发有限公司支付延迟办证违约金，一审判决业主胜诉，每户赔偿3万－7万元不等。执行结果：2008年领取了赔偿款。

37. 2005年，代理54户番禺华进明苑业主要求办理房产证及支付延迟办证违约金案，一、二审判决业主胜诉，判决开发商应办理房产证，并向每户支付房款5％的违约金。执行结果：业主办妥了房产证，取得了赔偿款。

38. 2005年代理熊某诉广州市珠江湾房地产有限公司延迟交楼案（珠江御景湾），海珠区法院判决，赔偿比例为每日万分之一（按照约定），违约金近3.5万元，无上诉，执行结果：开发商交纳现金给法院，原告得到全部执行款。

39. 2004年张先生诉广州市景盛房地产有限公司延迟交楼案（波尔多山庄），东山区法院判决，赔偿比例为每日万分之十（按照约定），违约金近5万元，上诉维持原判，执行结果：执行法官查封了开发商的两个车位（每个17万元），原告得到全部执行款。

40. 2004年帆影阁黄先生申请对广州市恒景房地产投资有限公司延迟交楼案仲裁案（帆影阁），广州仲裁委员会裁决，赔偿比例每日万分之五，违约金近17万元。执行结果：因该楼烂尾，法院拍卖了房产，尚未分配拍卖款。

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