政府规章升级为地方性法规

广州市司法局局长廖荣辉对该草案进行了说明。2014 年以来,广州市出台了《广州市物业管理暂行办法》及系列配套文件，对于规范物业管理活动，维护小区的安全、舒适、文明、和谐起到了积极作用，但随着经济社会的快速发展，物业管理工作也面临着新问题和新要求，如，物业管理纠纷多发，物业服务质量参差不齐，业主组织建设不平衡不充分，等等。因此，有必要结合广州实际，制定专门的地方性法规。

草案共123条分8章,包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。草案以《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等为立法依据，总结提升现行规章中行之有效的制度，并借鉴了深圳、珠海、上海等城市的立法经验。

推广使用业主决策电子投票系统

廖荣辉介绍，草案中的一项制度创新是，以破解“四难”问题为重点，完善对业主组织的规范。即，由物业管理委员会负责业主大会筹备和业委会换届工作，同时简化清册查询、延长筹备期限，破解业主大会“成立难”和“换届难”。

推广使用业主决策电子投票系统,优化表决规则,创新异议处理机制，破解业主大会“决策难”。同时，强化对业委会及其委员的行为规范及离任审计监督，并加强街镇政府对业委会的监管职能,破解业委会“监管难”。

据了解，广州的业主决策电子投票系统于2016年建立，截至2019年9月，全市共建立了1678个小区的电子投票数据库，共有268个小区使用电子投票436次。各小区使用电子投票的业主均在七成左右，从系统发出投票信息至公示投票结果期满，时间一般在10天左右可以完成。市住建局于2019年对电子投票规则进行了修订，升级了电子投票系统，确保电子投票更加便捷、高效。

业主共有物权应登记并公示

草案还完善了业主共有资金、共有物权、公共秩序相关制度。具体包括，完善业主共有资金管理制度，明确了资金来源、使用管理和财务管理等要求。

规范业主共有物权的登记、公示制度,并完善对小区内道路、绿地和其他公共场地的挖掘、占用和经营管理。同时规范业主行为，明确禁止未分类排放生活垃圾、高空抛物等不文明行为。

实践中，因业主共有部分登记不完善,导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发大量纠纷。对此，草案明确，新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。建设单位应当在登记后六十日内，在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房的位置与建筑面积。

草案还明确建设单位对共用部位、共用设施设备和专有部分的保修责任,禁止其以委托等形式转移或者减免其法定义务。

业主可不交纳物业费

草案还以保障服务质量为基点。规范物业管理和服务。具体来说，细化了物业承接查验的条件、方式、程序、资料移交和物业交接等要求；细化物业企业在提供服务、专项服务分包、信息公开、安全防范责任等方面的要求，同时规范物业费的收取及调整；健全物业企业退出和交接时限、程序和交接材料等要求，确保物业服务的连贯性。同时，还通过信用管理等制度加强对物业企业的监管。

实践中，在业主、业主大会依法作出解聘前期物业服务企业决定或者作出自行管理决定后，存在部分企业拒不退出小区的情形。对此，草案明确规定，业主可以不交纳物业服务费，以解决原物业服务企业拒不退出的问题。

业主不按合同交纳物业费

或录入失信被执行人名单

对于业主关心的物业费方面，草案也作了明确规定。业主、业主大会续聘、选聘物业服务企业的，物业服务收费实行市场调节价，由双方根据物业服务事项和相应服务标准在物业服务合同中约定。

业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反合同约定拒不交纳物业服务费,经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

在物业服务合同期限内,因物价变动、职工最低工资标准调整等客观因素需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，由业主委员会组织召开业主大会会议对拟调整的物业服务收费标准进行表决。

关于水电费用分摊方面，草案明确，住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

供水企业按照本市居民用水收费标准和实际费用，可以直接向业主收取住宅物业管理区域内公共用水的分摊水费,也可以委托物业服务企业收取。

物业服务企业不得将下列费用列入分摊：物业服务企业办公、生活的自用水电费用; 物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用; 物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

采写：南都记者李文

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