深圳验房公司：收房除了拿鑰匙還要注意啥

　　深圳验房公司深度验房公司验房师：面對即將到手的新房，購房者一定滿懷欣喜，然而，隨之而來的是一系列交房、驗房、繳費的手續，准業主們准備好了嗎？

　　何時能夠 拿到房產証

　　購房人何時能夠申辦產証在房屋買賣合同中應有明確約定，一般在買賣合同約定的開發商與購房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(30日或60日等，以約定為准)，由開發商和購房人共同申辦產証，行政主管部門將在購房人遞交申辦材料后20日內完成審核，核發產証。如合同約定的期限內無法申辦小產証的，購房人可以向開發商主張違約責任。

　　出現質量問題 可拒簽交接書

　　第一步：簽字前勿忘查証

　　購房者在收到交房通知單后，首先要在規定時間去物業交收房產，千萬別因一時內容過多而隨意簽字確認。首先要做的是，查看物業的“三書一証一表”，所謂“三書”是指《住宅質量保証書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一証”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格証》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑証。《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格証》是房產項目通過有關部門綜合驗收的憑証。《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國家強制要求的，開發商必須對樓盤負責的文件標記。這三份文件是樓盤通過驗收、經過國家有關部門權威認可的標志，是開發商交樓的必要條件。而《住宅質量保証書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標。購房者在收房前切記要求開發商出示“三書一証一表”，確定該樓已驗收合格，並且與購房合同一致，隻有証件齊全了，才能簽入住單，收房。

　　如果在驗房時就發現了質量問題，可拒絕簽署交接書，並書面提出異議。對於非結構性瑕疵，要求開發商予以整改，並在整改后再辦理交房手續。如果結構性瑕疵，可以要求開發商整改或者作出補償，也可以選擇解除合同。在開發商交房后，如果在保修期內出現質量問題，可以要求開發商進行維修，並承擔維修期間對購房人造成的損失。如果開發商怠於維修的，可在書面要求開發商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修並要求開發商承擔維修所需費用以及維修期間對購房人造成的損失。

　　提示：“三書一証一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格証》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的証書。開發商在樓房未經驗收時就發出收房通知單，如購房者不明就裡稀裡糊涂收了樓並簽了相關文件，根據契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質量的認可。日后容易產生法律糾紛。

　　面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也應在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣並妥善保留好相關文件副本。

　　第二步：驗房時別隻顧看牆壁

　　第三步：繳費要有明白賬

　　驗房最好由專業人員陪同，同步做記錄，並填寫一式四份驗房單，業主保留交房代表簽字的一份驗房單。

　　驗房專家指出，除了查看牆壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗收更重要。

　　其次，廚衛防水也是驗房非常重要的一部分，在房子交付時，一些開發商事先已經聲明沒有做防水，就需要在裝修時做。而在交付時已經做了防水的，在裝修前一定要檢驗，如果有問題還能在裝修時做出補救措施，否則裝修完才發現防水問題，工程就大了。

　　再次，就是檢查排水和排污管道。尤其是陽台之類的排污口，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。

　　驗收完房屋后，便可與開發商或其指定的物業服務公司簽約，依據自己驗收的結果，將不同的房屋質量問題交由開發商或物業服務公司分別處理，以避免交房后出現問題互相推諉。開發商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，並再次發出交房通知單。再次驗房，確認沒有問題后，簽署房屋交接書，領取房屋鑰匙，完成交付。

　　在收房時，還需繳納一定的費用方能完成交房手續，通常包括契稅、公共維修基金、物業費及產權代辦費等雜費。

　　首先，契稅是其中最大部分，契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　其次為公共維修基金，是依據有關法規籌集的用於新商品房(包括經濟適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。其余的便是物業費及產權代辦費等雜費。雜費通常包括，面積增加的補差款、天然氣安裝費、電話、寬帶初裝費、安防系統費等。從准確意義上來說：驗房只是個咨詢行為，驗房機構出具的驗房報告是一個技術咨詢報告，並不具備法律效力。但是作為專業的驗房機構(人員)，驗房公司(驗房師)的驗房結論是准確可靠的、有依據的，購房人可以據此結論與開發商做進一步交涉。但是需要提醒購房人，開發商未必會認可購房人單方委托專業機構所作出的驗房報告，在此情況下，該驗房報告未必能成為認定房屋存在質量瑕疵的依據，如果就此發生爭議，購房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗房機構再作驗房報告，該報告可以作為法院認定房屋質量並就此判定開發商是否需要承擔責任的依據。

　　驗房小工具

　　提示：先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗樓后辦手續的並不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主收了房，發現貨不對，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，可採取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　法律根據：《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

　　《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。