珠海验房师教您收房注意事项和房屋验收注意事项宝典

    珠海验房深度验房公司注册验房师：收房是购房者即将成为业主前的最后一道关卡，顺利完成收房，拿到钥匙，购房者就已经成为完全意义上的业主，从此拥有自己温馨的家。但这最后的验收阶段，购房者可千万不能马虎大意，否则，等来的也许不是美好新一天的开始，而是纠缠在与开发商或物业的纷争中。所以，准业主们，睁大双眼、打起精神，跟随乐居工作室一起，体验一次完整的收房之旅。 　　本章提要： 　　当业主前请弄清楚该如何收房 　　明明白白缴纳收房过程中的各类费用 　　收房过程中所需文件汇总 　　房屋验收全攻略 　　产权证办理实战经验分享 　　乐居房博士Q&A 　　当业主前请弄清楚该如何收房 　　房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。因为只有购房者最终签署了《入住交接单》，才能成为完全意义上的业主，开始美好生活的新一天。作为准业主的您，要留心以下收房步骤和方法，才能顺利领到钥匙，入住自己的新房(见上图表)。 　　收房第一步：关注收房通知 　　购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜： 　　第一：开发商以挂号信的形式进行书面通知 　　按照您之前留下的联系地址，您会收到开发商寄来的挂号信通知。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件内容。仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。 　　第二：售楼人员电话口头通知 　　在没收到书面通知之前，如果您着急了解情况，可以直接打电话向当时销售楼盘给您的销售人员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。 　　第三：开发商在报纸或网络上发布收房信息 　　有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，您应该多注意当地报纸新闻和房产网络上的信息。 　　乐居工作室小贴士：临近收房日期间，一定要勤问、勤关注！ 　　收房第二步：准备收房所需提供的业主材料 　　购房者应在收房通知单上注明的时间内(通常是30天左右)，带齐收房当天所需文件资料，包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等，到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。 　　误区：很多购房者以为收房日期不是特别重要，也没什么可准备的，反正钱都交了，到时候拿钥匙入住就可以了。其实，如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际交付了房屋。 　　因此，购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费，需要大家重视收房通知书，积极准备收房材料，按照要求履行收房验房的权利和义务。 　　收房第三步：审核开发商必须提供的材料 　　购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。 　　牢记：一旦签了《入住交接单》或类似文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，收楼前千万记住要求发展商出示“两书一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，您才能签署入住单。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若您确实急于想收楼，在验收过《住宅质量保证书》以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。 　　收房第四步：争取先验房后收房 　　购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼，但目前发展商能让您先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让您先在收楼文件上签字，再发批条，让购房者到物业管理处去拿钥匙。因为您已经在相关验收文件上签了字，等您进入房间后发现货不对板，与开发商争执起来也会软弱无力。也许一些负责任的发展商会积极的对您提出的问题进行善后解决，但也可能遇到无良的开发商不解决问题而一拖再拖，让购房者劳心劳力，这是不公平的。为了避免这种事件发生，乐居工作室特向您提出几个妙招，让您能够更加稳妥地实施验房活动。 　　乐居工作室小贴士： 　　购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。 　　购房者可以在房子盖好后上锁前去看，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个八九不离十了。 　　购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益，如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。 　　收房第五步：综合验收，对自己的家负责 　　在收房当日，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。这些证书包括： 　　《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 　　《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》 　　《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章) 　　《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章) 　　《住户验房交接表》 　　《楼宇验收记录表》 　　管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构) 　　验房具体内容主要包括： 　　检查所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符； 　　房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异； 　　检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 　　核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝； 　　仔细检查地面有无空壳开裂情况； 　　水电煤畅通情况和能否正常使用； 　　打开龙头查漏堵； 　　用万用表测量各个强弱电是否畅通； 　　验收下水情况。 　　乐居工作室小贴士：在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在《验楼单》上详细注明，并同发展商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日解决。如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。 　　在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。 　　只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。 　　小知识：面积误差核算方法 　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。 　　如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款； 　　面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 　　牢记： 　　套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。 　　阳台建筑面积，封闭阳台按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网不能按封闭式阳台计算面积。 　　收房第六步：签署《入住交接单》，成为真正的业主 　　办理入住手续： 　　换发票、缴交各项相关费用； 　　填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。 　　关于收房后的其它仍需要注意的事项： 　　关于物业：现阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。 　　关于水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音显示剩余水量为1.0后，说明水表认您的那张卡了，然后去买水才有效。 　　关于电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。 　　小知识：购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中，也能够更加舒心。 　　商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是： 　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内； 　　屋面、外墙面的防水为3年； 　　厨房和卫生间的防水为1年； 　　地下室及管道渗漏为1年； 　　内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年； 　　地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年； 　　门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年； 　　灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月； 　　给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月； 　　供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期； 　　国家对住宅工程另有规定的按国家规定； 　　其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。 　　(各地有所不同，详细情况在购买时多多咨询)
明明白白缴纳收房过程中的各类费用 　　在本书的第一章，告诉购房者如何做购房预算的时候，提到了购房过程中可能发生的各种费用。这里，乐居工作室将做更详细地介绍，让您明明白白缴费。 　　费用一：公共维修基金，日后入住维修的保障 　　当在签订购房合同时，开发商会一次性收取用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的某项储备资金，这种房屋公共维修基金的所有权归全体业主，开发商只是代为收取。 　　从2008年2月1日起，按照商品房建筑和安装成本每平方米造价的8%交存首期公共维修基金，分为三档：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。 　　开发商在为业主办理房屋产权证书之前，应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。 　　维修基金归全体业主共有，应设立专项帐目管理，专款专用，定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金明细一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。 　　业委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，供布内容包括：维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；维修基金总账余额；维修基金明细账余额。 　　小知识：公共维修基金如何分摊 　　物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分维修费用由全体业主按各户建筑面积比例分摊； 　　住宅楼房内的共用部分共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊； 　　一幢住宅楼有两个或以上单元门的，专属于一个单元业主使用的设施设备维修费用由该单元门内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊； 　　开发商应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。 　　费用二：契税，获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用 　　从2008年11月1日起，契税缴纳有了变化：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%(在这之前普通住宅的契税是1.5%)；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 　　乐居工作室小贴士：近期，房地产市场的政策出台比较频繁，相关税费的计算调整很多，在购房过程中对此问题建议咨询专业机构。 　　费用三：产权代办费，开发商代收的服务费 　　产权代办费是指房地产开发商在销售房屋的过程中宣传为减轻业主负担，统一为业主代为办理房屋产权证时所收取的费用。 　　产权代办费的收取在一定程度上是不合理的。开发商经营范围并没有代办产权证这一服务项目，所以这样收取代办费也是不合理的。我们业主可以自行办理房产证，但是这同时也需要开发商的配合，提供给购房者其商品房的大产权证，这样业主才能办理小产全证。 　　目前任何法律条文都没有明确规定开发商有代办产权证的义务。但不少业内人士认为，开发商收取产权证代办费的合理性并没有统一的说法。如果是业主自己办理，开发商理应提供方便，但如果是代办，那代办方收取一定费用也是可以的；因为合同中没有约定的话，不能认定开发商是违规的。 　　所以，如果业主觉得自己办理非常麻烦，可以要求开发商代办房产证。现在大部分开发商都是免费代办房产证，免费代办就不存在中介问题，即使是正规的房地产中介公司，其代办房产证的代办费一般不会超过200元。 　　费用四：有线电视、电话费等其他费用 　　购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房者承担。如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房者收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房者收费。 　　当然，国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房者的理解处理。 　　费用五：物业管理费，您该为您的管家付多少钱 　　物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。 　　严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。 　　牢记： 　　对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取； 　　现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准； 　　期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。

     珠海验房深度验房公司验房师：收房过程所需文件汇总 　　准业主，您需要携带哪些文件去收房 　　购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些费用是发展商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。 　　收房当天具体需要准备的材料： 　　身份证正本及复印件 　　购房合同 　　已付房款及税费收据或发票 　　改动装修费用收据 　　供楼存折，并请打印至最近的供款期 　　现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号 　　彩色照片(2张) 　　收楼通知书(上面开发商注明其他需要携带的资料) 　　乐居工作室小贴士：各地有所不同，在去签约时提前询问，避免走冤枉路！ 　　收房当天需要查验开发商提供文件 　　规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》 　　建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》 　　建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》 　　它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。 　　区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》 　　开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》 　　我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 　　开发商提供的《住宅使用说明书》 　　此文件应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型，使用注意事项等。 　　房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》 　　标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门(如规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告——《房屋建筑面积测绘报告》。否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。 　　卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》 　　公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》 　　民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》 　　质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》 　　环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》 　 燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》 　　城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》 　　管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等 　　这些图纸购房者可带走复印件。 　　收房当天购房者需要签署的文件 　　验收交接单 　　法律意义在于表明购房者已经认可了开发商交付的房屋符合合同约定。 　　验收房屋与签署《验收交接单》可以分别进行，验收房屋的时候一定要细致、有耐心，不要急于签《验收交接单》，也不要随便签署表示房屋质量不存在问题的文件。毕竟一旦签字，再举证推翻就比较困难了。 　 住宅钥匙收到书 　　法律意义在于表明开发商已经合法的交付了房屋。 　　钥匙不仅是大门钥匙，还包括房间门钥匙、楼层钥匙、邮箱钥匙等等，因此要仔细桩对数量。还要尽量避免在房屋验收之前就签署这份文件，如果购房合同对此没有约定，就要跟开发商据理力争。 　　购房者应当留存的文件 　　住宅质量保证书 　　住宅质量保证书中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺，请您注意审查以下几项内容： 　　保修期起算时间：住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的“竣工验收”与“交付使用”之间可能相距几个月，现房更是可能相距几年，千万不要将保修期的起算点约定为“竣工验收时间”。 　　保修期限与保修范围：保修期限可以由双方自行约定，但是有一个最低的标准，国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 　　基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　住宅工程质量分户验收表 　　住宅工程质量分户验收表是住宅工程验收时对每一户及公共部位进行专门验收合格后出具的工程质量竣工验收记录。 　　如果在验收房屋之前能拿到《住宅工程质量分户验收表》和《分户验收记录表》，就可以拿着它去验收房屋。 　　住宅使用说明书 　　管线分布竣工图 　　牢记：《管线分布竣工图》这张图对以后的装修、修理都有着重要的作用。如果《住宅使用说明书》中没有这些文件，一定要向开发商索取，最彻底的办法是签订购房合同的时候约定由开发商提供。 　　各种缴费凭证 　　其中公共维修基金缴纳凭证和契税缴纳凭证关系到您的产权证的办理，尤为重要，如果交给开发商或物业公司，一定要明确约定领取缴纳凭证的时间。 　　前期物业合同和业主公约 　　楼盘至少在第一年要交给前期物业公司管理，约束前期物业公司的文件只有《前期物业合同》；《业主公约》则是维护业主之间关系的重要文件。

     珠海验房深度验房公司验房师：房屋验收全攻略 　　购房者也许掌握不了太多专业的验房方法，不过，物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，已代业主对小区所有房子进行了质量验收。因此购房者可在验房前了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》。另外，国家对房屋交易的新规定中说明：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》。 　　即便如此，收房当日的验房环节仍然十分重要，乐居工作室愿意为您提供一些验房技巧，帮助购房者解决实际验房时说面临的困惑和难题。 　　准备工具 　　榔头 　　不要感到惊讶，这个工具在验收房屋过程中是至关重要的。在新建房屋主体结构验收中，您可以拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“空空”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够，内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。 　　乐居工作室小贴士：用榔头敲击时，可以在墙壁上垫几张报纸，避免留下印迹。 　　手电 　　光越是刺眼越好，因为它的用途是勘察房屋主体结构方面。看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。以此类推，所有墙面都可以了解到基本情况。同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 　　乐居工作室小贴士：手电最好选择应急灯，不仅有强烈的光，而且光线不容易发散。 　　打火机 　　当您验房时，一般会看到在厨房、卫生间的排气通道上有预留的孔洞，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常。使用方法是，用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。如果能，那么就证明排气通道没有问题。 　　乐居工作室小贴士：在使用火测试管道时，避免点燃纸片时出现灼伤情况，可以点燃一根香烟放在通风口，看烟能否被吸走。 　　卷尺 　　它在验房时作用很大，可用来测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。在测量顶梁、窗框时，应分别测量两端距离顶棚的高度，如果误差在0.5cm以内，属于建筑中合理范围。卫生间与客厅地面的高差，应该在2cm左右，误差不能太大，否则会给装修带来一定不便。 　　乐居工作室小贴士：可在五金店里购买5米的钢卷尺。 　　电笔 　　请验房的时候要带上电笔或者三项插排，有指示灯的最好。主要用来检查插座，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。电笔或插排灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关，电笔或插排灯灭。频繁测试几次后，可证明开关、线路正常，插座安全。 　　乐居工作室小贴士：测试插座时，如果开关拉下，电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应该立即修复。 　　笤帚 　　如果您有未使用过的油漆刷，或者小的扫地笤帚，那么请您带上。主要是为了清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土，清理完之后有可能会看到裂缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面！ 　　乐居工作室小贴士：带个小笤帚顺便把卫生打扫一下，保持房间的整洁。 　　软管 　　一般在验房时，水电都已经开通。业主可打开每个水龙头查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每个排水管口中，直观判断排水管是否通畅，如果遇到排水管堵塞的情况，一定要查清原因，最好能将堵塞部分的排水管更换。 　　乐居工作室小贴士：软管长度8米多为宜。最好是透明管，食指般粗细。 　　乒乓球 　　乒乓球主要用途是来测量卫生间地面的坡度。根据建筑设计、施工中的规范，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球测地平的方法是：将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏。 　　乐居工作室小贴士：如果卫生间正在进行蓄水检验，也可将乒乓球放在水面上，轻吹一口气，观察乒乓球是否移向地漏位置。 　　粉笔 　　千万别小看粉笔，这是一个最实用的工具。在验房时发现以上问题后，业主应使用粉笔及时在显著位置标注，以便于施工方进行维修。如：在墙壁上画出空鼓部位，写明空鼓。 　　乐居工作室小贴士：在携带粉笔的同时，业主还应该带上纸笔，将发现的问题做个记录。 　　物业资料 　　验房时想通过测量来掌握自己房屋的面积、高度等问题时，必须以合同附件中的户型图为依据。于是开发商提供的物业资料便不可或缺。它包括：《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《面积实测表》、《管线分布竣工图》。 　　乐居工作室小贴士：这些都是可以带走的哦，打官司或者垫桌子都用得着。 　　毛坯房验房二十招 　　第一招：厨房烟道 　　请您用纸卷点火后灭火呈冒烟状，然后放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 　　第二招：卫生间通风 　　理论上开发商应在吊顶下留通风口，如果留在吊顶上面时，您需要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 　　第三招：管道煤气 　　同样用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。 　　第四招：空鼓 　　手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。 　　第五招：验电 　　A、检查插座：在五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 　　B、当您打开开关箱时，会发现里面的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，应让开发商立即纠正。 　　C、开关箱内的开关应安装牢固，所以您需要对每个都用力地左右晃动检查。如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时造成更大危险。 　　D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 　　E、检查弱电插座数目： 　　F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 　　G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。 　　第六招：视镜(猫眼) 　　入户后您可以首先观察猫眼，看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。 　　第七招：测高度 　　这是一项常规的检查工作，他除了可以检查高度，更可以检查倾斜。您需要用我们前面介绍的盒尺检查房顶。取4-5个点进行测量，若数值一致，说明房顶没有倾斜。 　　第八招：测墙壁地面 　　用长尺(或者带有水平的专用直尺)靠在墙壁地面，检查是否平整。同时您应该仔细观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。 　　小知识：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。 　　第九招：测乳胶漆质量 　　检查墙面天花板是否平整，一般建议您选择阳光充沛的时候。如果周围光线暗淡，需要您带上大功率灯泡(200瓦)照射。灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出。如果不平，要向开发商提出重新补腻子刷漆。如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。 　　第十招：油漆 　　油漆凭肉眼就能看到。但这时您最好用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。 　　第十一招：楼道窗户是否有纱窗，这是许多人忽略的地方。如果没有，您应该及时提出。 　　第十二招：检查防盗门 　　您需要确认有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 　　第十三招：检查门窗的密封是否良好 　　可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。 　　第十四招：窗户 　　推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。 　　第十五招：检查管道安装、通畅和密封 　　用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 　　第十六招：如果您发现厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。 　　第十七招：用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 　　第十八招：进行闭存水试验、水表空转试验 　　第十九招：检查卫生间 　　A、卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网 　　B、如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座 　　第二十招：暖气片 　　A、暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。 　　B、还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。 　　精装房验房十招 　　第一招：确认购房合同。因为合同上有许多附件对装修房验收有重要意义,比如说小区分布图，约定细则等。 　　第二招：确认带有尺寸的房型图纸。不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。 　　第三招：确认是否拿好钥匙。因为通常钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙、水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。 　　第四招：确认装修材料单。上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。 　　第五招：确认验收结构。当发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向房地产商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映，如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。 　　第六招：核对工程项目。一般人认为不大可能出现问题。乐居工作室提醒您，有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。 　　第七招：核对所用材料。购房者需要尽可能地关注一下是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，有差错应及时交涉。 　　第八招：核对层高。特别是小高层项目，层高在装修前本来就紧张，装修后更容易变得压抑。因此不要忽略对层高的核查。 　　第九招：仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，变动应当记录在案；比如线盒设计的位置本应该在墙面上方，而施工方进行了改动，不修改设计今后很难明确责任。 　　第十招：检验精装修房不是单单看就可以，还要学会闻。苯超标的涂料会让您感觉房间里有淡淡的香气，而有些涂料甲苯二异酸的含量超标，其蒸汽有毒性，会刺激眼睛。 　　明明白白收房，避免不必要的问题纠纷 　　房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。那么，作为购房者(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？在这里就谈一下收房过程中需要注意的法律问题。 　　商品房交付过程中，购房者验房的依据标准是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范。《商品房买卖合同》中的约定极为关键，因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。 　　商品房的“交付”条件 　　国务院《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，工程验收合格是房屋交付的基本要件，如果开发商无法提供验收合格的证明文件，肯定不具备交付条件。与此同时，《商品房买卖合同》中约定的其他交付条件也非常重要(例如有的地区，将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件)。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 　　商品房逾期交付的责任 　　开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期违约责任。 　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，原则上应按合同约定办理。 但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，则最高人民法院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 　　商品房交付的流程 　　购房者在接到开发商的入住通知后，往往因为急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。而商品房交付时，验房是一个最重要的环节，因为一旦房屋交付，风险就转移到购房人了，因此为了不接收到一个有瑕疵的房子，必须要在接收前验收好房屋的每一个部分。购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付手续与证件，其次对房屋的质量进行检查，再次按《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定对房屋内的装饰装修设施进行清点，检查水、电、气等设备完好程度及使用状况。完成以上程序后，购房者便可以签收房屋验收的相关资料了。 　　商品房交付纠纷的处理 　　购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照《商品房买卖合同》中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。 　　对付收房中的常见问题 　　问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策 　　如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，由业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。 　　小区道路未完工，道路不通，无法通行； 　　小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备； 　　闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证； 　　小区有线电视目前不具备接通信号条件； 　　小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪与合同约定不符； 　　合同约定私家车位未落实； 　　珠海验房深度验房公司验房师：：如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。 　　问题二：开发商制定违法的交房流程 　　关于收房过程中，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”，那么在交房流程中开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定。这会使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。 　　那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括： 　　(1)以补交面积差价款作为房屋交付条件。 　　一般在双方所签的《补充协议》中对房屋差价款的结算时间均有约定。但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房，在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任完全应由开发商承担。 　　(2)以违法代收契税、维修基金作为房屋交付条件。


       珠海验房深度验房公司验房师：如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。 　　开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验(含文件检验)的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。 　　问题三：关于竣工验收备案表的完整性 　　政府为了最大化的避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为了开发商房屋质量问题的第一把关人。 　　它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。 　　如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。 　　按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以乐居工作室再次提醒购房者，在您验房前请您确认竣工验收备案表的存在和完整性。 　　另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供《竣工验收备案表》，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。



      珠海验房深度验房公司验房师：产权证办理实战经验分享 　　产权证相关政策全解析 　　产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。 　　申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 　　根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记依以下程序进行： 　　(1)受理登记申请； 　　(2)权属审核； 　　(3)公告； 　　(4)核准登记，颁发房屋权属证书。 　　其中第(3)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。 　　房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，应由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。 　　权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。 　　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书、权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的具体期限，由县级以上地方人民政府规定。 　　总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。公告应当包括以下内容： 　　(1)登记、验证、换证的区域； 　　(2)申请期限； 　　(3)当事人应当提交的有关证件； 　　(4)受理申请地点； 　　(5)其他应当公告的事项。 　　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 　　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 　　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。 　　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。 　　登记机关自受理登记申请之日起30日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人(申请人)。登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。 　　牢记：房屋有产权证才会受到国家法律保护 　　《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民事行为，如果不去申请办理房产证，那么这样的房屋将不受国家法律保护;只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，您才对所买房屋有了合法的所有权，才真正成为个人的合法财产，即房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证，上述行为都属于不合法的，当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。 　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利： 　　不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。 　　在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 　　无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。 　　如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。 　　开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。 　　在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。 　　办理产权证有哪些方式 　　方式一：您想省精力，选择委托开发商或代理公司办理 　　适用条件：为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。 　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。 　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。这将对应有不同的办理流程： 　　开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程 　　第一步：签订委托协议 　　委托代办的协议中应明确约定：1、开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了)；2、发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房”，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金等明确的违约处理方法；4、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房者往往只能“看一眼”房产证；5、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。 　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税 　　在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。 　　第三步：按照约定时间领取房产证 　　仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。 　　购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程 　　第一步：签订委托协议 　　第二步：缴纳房产证代办费 　　第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税 　　请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。 　　请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。 　　第四步：按照约定时间领取房产证 　　方式二：您想省钱，选择自己办理 　　适用条件：在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请购房者一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理房产证。如果是一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。办理流程如下： 　　第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权” 　　《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。 　　第二步：到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》 　　可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。 　　第三步：拿测绘图(表) 　　由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。 　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件 　　在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。 　　第五步：缴纳公共维修基金、契税 　　无论是小区办收取还是由银行代收，都请您保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响到您获得房产证。 　　第六步：提交申请材料 　　材料主要包括以下几种： 　　盖章的申请表 　　房屋买卖合同 　　签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书 　　测绘图、房屋登记表、分户平面图两份 　　专项维修资金专用收据 　　契税完税或减免税凭证 　　购房人身份证明(复印件核对原件) 　　共有的提交共有协议 　　银行的提前还贷证明 　　不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。 　　第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等 　　仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。 　　第八步：办理抵押登记 　　有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。需要提交的文件通常包括： 　　房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见; 　　国有土地使用证; 　　借款合同、抵押合同; 　　抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明; 　　抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。 　　通常这个手续可以与领取房产证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。 　　第九步：将房产证交给银行扣押 　　如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本，以求“三保险”。