主持人：大家好，我是今天置业大讲堂的主持人杨莉莉，我们今天的活动的主题是地震之后如何关注房屋质量。大家知道4月20日雅安发生了7级地震，这是继08汶川大地震，2010年是玉树地震之后，又一次破坏性强波及范围极广的大地震，时至今日累计造成231余万人受灾，多处房屋倒塌，当地居民流离失所，中国再次陷入地震灾难的恐慌之中。 

早在汶川地震之后，已经有专家指出，地震中人员伤亡总数的95%以上是由房屋倒塌造成的。老旧房屋和质量不达标的房屋比地震的危害性更大。地震频发的国家如日本，就对房屋质量要求极为严格，更是将抗震摆在首位。由此可知，如果房屋质量好，抗震性强，面临自然灾害时生命财产的损失就会大大减少。那么深圳的房屋质量如何？抗震指数高吗？我们该如何检测自己的房屋质量？又如何维护自身的权益呢？搜房网特邀资深注册验房师来给大家解答疑惑。下面我给大家介绍下我们本次楼市沙龙邀请到的嘉宾王青宏王总，王总是著名验房专家、房地产实战专家 同时也是深度验房国际集团有限公司总经理。 

王总您好，感谢您今天做客我们的置业大讲堂，从四川地震看到了房屋建筑质量问题的重要性，王总，您能跟我们说说，深圳房屋普遍质量如何呢？ 

王青宏：深圳的房屋质量从我们专业验房师在在7年的验收房屋现场看，深圳的房屋质量整体还是不错的，08年和2013年的四川地震给我们全民提升了关注房屋质量的意识，也给开发商和承建商敲响了房屋质量关乎老百姓的生命和财产，使得部分开发商做有“良心”的工程和逐步提升信用价值。深圳的住宅设计和质量应该比10年前进步很大了，虽然有些工程存在偷工减料的现象，但是随着市场发展，政府相关部门的监督和法规应该说对于房屋质量把控还是比较严格以及老百姓的需求使得建筑质量向上升趋势发展。目前我们深度验房公司的验房师几乎在深圳大部分的小区进行房屋验收和交付验收，普遍存在的问题有房屋局部渗水、墙面局部空鼓、墙面局部开裂、地面局部开裂、墙体局部不垂直、门窗密封及防水处理等建筑质量通病得放问题，也有主题结构出现的问题，比如：楼板开裂、天棚顶掉沙开裂、给排水工程、房屋结构有偏差、房屋设计与购买时有差异、公共设施不健全、开发商房屋交付文件不齐达不到交付条件等问题。所以我们建议购房者或是网友在购房和收房时最好咨询专业的验房师和法律人士，如果对房屋质量有意义，建议请专业注册验房师对房屋进行全面的查验，学会保护自己的权益。

    房屋出现质量问题，主要原因有以下几点：第一是现在建房子，相关企业还是运用传统的施工方式及设计方式，因为建房子不像造汽车，没有众多的模式化及标准化，同时也没形成产业化，所以就会不可避免地出现这样或那样的问题。第二是管理问题，在通常的管理过程中，可能有些地方存在管理疏漏的问题，市场上有些假冒的材料或偷工减料的情况没有控制住。第三是受前一段时间调控影响，对市场影响较大，一些楼盘选择降价，降价之后利润减少，有些企业会选择降低一些产品的品质，比如原来窗是贵的，后来就换成相对便宜点儿的，地板就不用最好品牌和档次的产品。为什么最近一段时间房屋质量问题比较突出，这也跟前一段时间的房屋价格下降，降低品质有一定关系。对此，开发商首先应期待国家房地产行业可以形成产业化及标准化，能够使整个行业水准得以提升。其次应着力加强管控。再次是去和好公司合作。 
第三方验房的作用是为了找到一种更为公正的方式，因为有时开发商跟客户在发生纠纷的过程中，“公说公有理，婆说婆有理”，开发商认为我是达到了国家的验收标准，而客户感觉我确实有很多不满意的问题，而这时便可以让第三方验房来更好地解决这个纠纷，尽量不要引起客户与开发商之间的直接冲突。 


主持人：王总刚刚说的很清晰，深圳对于房屋质量把控还是比较严格的。那再请教一下王总，什么样的房子比较抗震，买房的时候从哪些细节可以观察出来呢？ 

王青宏：我们都知道重大的灾难，往往带给人们更多的经验和教训。四川地震后，平时常被人们忽视的抗震设防问题摆在了国人面前。日前也有调查显示，很多民众表示以后买房时会有意了解房屋的建筑结构。一些房地产开发商也迅速打起了“抗震牌”，亮出了“七级抗震保障安全”等宣传语。目前通用的2002年1月1日起实施的《建筑抗震设计规范》上了解到，我国主要城镇的抗震设防烈度在6—9度之间，划分依据是历史资料、地震危险性等因素。此外，根据建筑物重要性，还有甲、乙、丙、丁四个级别的划分。特别重要的建筑及可能引发严重次生灾害的建筑设防要求最高，为甲类；而一般的工业和民用建筑则属于丙类。建筑上按建筑设防烈度6度、7度、8度、9度、不设防等，国家有全国抗震烈度图，各地设计房屋时，按建筑所处地域采取相应的设防烈度。烈度是根据地震对建筑物的破坏程度划分的，烈度和描述地点距震中距离、震源距地表深度等因素有关，烈度不是唯一的。地震级别是根据地震能量划分的。我们知道一次地震只有一个震级。此外，在正规设计、正规施工、建筑规模基本相同的情况下，不同结构、不同年代的建筑，抗震能力有所不同。钢结构的房子更结实。从结构上分，钢结构的抗震能力要强于钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构则又强于砌体结构。但如果将砌体结构加以改良，同样具有较好的抗震能力。从建筑结构分析，钢结构的住宅抗震性最好，其次是框剪、框架，再是砖混。从抗震表现上通俗点说，砖混就是在“硬扛”，而框剪则是“软扛”。钢结构房子的抗震性能同含钢量有关，但不是根本因素。从建筑来讲，没有明确说明能抗震多少级；而是由建筑的抗震级别，一般来说，多层砖混结构的房子，抗震级别多为6级。框架结构可以达到7级以上。至于能抗多少级别的地震，一要看相距震中的距离，二要看房屋施工质量。一般来说，6级抗震要求的房屋，在6级地震时是不会出现大的问题的。而7级抗震要求的建筑，能够承受的震级也最多就是7级地震或多一点。抗八级地震的房屋，要么是建筑较低且结构较好，要么就是位于震中较远的地区且墙体存在剪力墙。 


而现阶段很多建筑物是框架剪力墙结构，剪力墙即钢筋混凝土墙，由于其截面大，抵抗力也大，所以是抗震建筑的一个重要构成，比单纯框架和剪力墙结构要坚实。砖混与之相比，在整体抗震性能上稍逊色一些，但现在已有不少砖混房子添加了圈梁和构造柱来加以稳固，应当说也是令人放心的，倒是有些简易的自建房或不合格的危旧房，经不起地震考验。实际上，影响房屋抗震性能的因素很多，如结构体系、构件设计等，不能单就一个方面进行评价。即便是砖房，如果设计好了，也可以很结实。在城镇，大部分建筑都能按照设防烈度修建；但在农村，一些农民自己建房子则很少考虑抗震因素。农村房屋的安全性相对弱些。但农村人口密度也比较低，受灾程度也弱一些。城市建筑整体上尽管安全程度相对较高，但也有许多未经加固的老房子，其实际抗震能力不能一概而论。 

还有建议购房者在购买房屋时查看房屋的基础结构和主题结构：建筑基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面、墙体都属于主体工程。主体是建筑的骨骼。 以及室内上下水、电、煤气、暖通、通讯、闭路、宽带等各种管道、线路安装工程、楼地面工程、墙体抹灰喷涂贴砖、门窗安装、防水工程。还有购买二手房时，最好不要图便宜去买那些使用年份较长而且未经过抗震加固的房子。从建筑类型来看，高层楼房的抗震性能会好些，因为它们大多是钢筋混凝土结构。装修过程中，则最好不要轻易破坏承重墙、梁柱、钢筋等。 


主持人：大家要记住王总刚刚给我们提的建议了，买房的时候可以多留个心眼，下面我们请王总给我们说说业主验房的流程与注意事项，还有如果遇到房屋质量问题应该如何维护自身的权益？ 

王青宏：许多购房人在开发商交房入住后，发现房屋质量存在问题，但对如何解决这些问题却不知从何处着手。在这里借此机会提醒消费者，面对有可能出现的房屋质量问题，有三个重要环节需重点把握。 

一、签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法 购房人在购买房屋签合同时，因为看不到现房，往往忽视了房屋的质量，由于在购房合同里没有约定解决质量问题的具体办法，那么对购房人来说是不利的，所以在签订合同的时候购房人就应该关注房屋质量。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是在第十六条约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能地约定该项内容，购房人应和开发商约定： ①如果在交付房屋时发现房屋有质量问题，购房人有权迟延办理入住手续，并不承担违约责任，如果出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。 

②经房屋有关管理部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免因质量问题购房人要求解除合同无依据的情况，如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住；如果是严重的质量问题，购房人要求解除合同也是符合法律规定的。 

二、办理入住时，先仔细验收，后办理入住 购房人在办理入住时，要注意三点： 

一是应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，因为只有该表才能说明房屋的整体结构和建筑质量是合格的，并且看所购的房屋是否在该表的范围内，同时开发商还应提供《住宅质量保证书》，该书规定了保修的范围和时间，在出现质量问题时，它是要求开发商履行义务的书面凭证。最好查看开发商交付的“三书两表一证一图”，因为这是交付房屋的最基本的相关文件，如果这些文件开发商无法提供，可以拒绝收房。 二是，购房人要先到房屋里面仔细查看后，确信没有质量问题才去办理入住手续，不能先办手续后看房。如果自己不懂，那么你聚请专业注册验房师进行查验房屋使得自己放心入住，花点小钱就可以安心了。三是，如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，并且在对方解决好该问题后才办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任。如果发现是严重的问题，例如房屋的屋顶高低不平；四周墙壁和阳台漏风；墙壁出现严重的倾斜、裂缝、漏水等情况，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失，如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。 

三、入住以后，出现质量问题注意分清责任，保留证据 购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点： 一是，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修部分的问题，如果是装修的问题，只能找装修公司维修并要求赔偿损失，按照行政法规的规定，装修的保修期最低二年，在保修期内装修公司要是拒绝维修，购房人可起诉解决，不过购房人一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。 二是，如果是房屋本身的质量问题，按照《住宅质量保证书》的规定，开发商对房屋的保修期为二年，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费、因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等，如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修无效，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。 

此外，关于精装修房屋如果出现质量问题，基本可按上述的办法解决，需要注意的是，在签订合同时，要和开发商约定好装修的标准、样式和具体材料的规格和品牌，不要用一些什么"进口"、"高档"等含糊不清的词语作为标准；在办理入住时，要更仔细地查看房屋的每个部分，最好是找一些专业人员查看，因为房屋的许多地方都被装修掩盖了不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和当初合同约定的是否一致，其质量是否合格；在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内都可以找开发商解决。 


购房者要学会保护自己的基本权益。大家要知道，按照国家相关法规和规范标准，房地产开发商应当在商品房交付使用时，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》中的约定，承担商品房保修责任。同时建设工程经验收合格后，方可交付使用。我们都知道房屋建筑工程一般包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程及土建工程等，购房者与房地产开发商往往会因上述工程问题发生房屋质量纠纷。因房屋主体结构质量（广义理解包括房屋地基基础工程质量）不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以要求与开发商解除商品房买卖合同并可以要求其承担相应赔偿责任。因其他房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的，买受人也可以要求解除合同和赔偿相应损失。就一般房屋质量问题，在保修期内，房地产开发商应承担修复责任，买受人可以通过与房地产开发商或者其委托的前期物业公司协商要求予以修复。房地产开发商或者其委托的前期物业公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托第三方予以修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发商承担。 

在购房时，小业主一定要买大开发商建的房子，因为大开发商在房屋质量方面投入较多，是有品牌公信力的。而小开发商在这方面就要差些。买房时一定要看开发商以前开发过别的盘没有，看看口碑怎么样。但这也并不是说大开发商开发的楼盘就一定都好，原因是每个项目请的施工承建单位不一样，另外跟项目经理的水平也有一定关系。此外，购房者不要被楼盘广告所蒙蔽，因为广告是开发商打的最大的一个“幌子”，看承建商口碑及其销售代理的品牌。买期房，要把样板间拍下来，直接说明样板间若没兑现的责任明晰。收房时，现在情况已经比较好了，可以请验房师验房，最后才是维权。

主持人：谢谢王总，谢谢观众！还有谁要提问？

网友：您好！我想问一下，宝安前海那边的住宅整体下沉了怎么办？ 

王青宏：你现在看到整体下沉了是吧？ 

网友：有相关报道。 

王青宏：深圳有很多路是填海填出来的，这个问题比较严重一点，如果你说相关报道报出来的，我现在不清楚，如果说真有这种整体不断下沉的话，只有找相关安全鉴定部门鉴定，它如果达到不安全级别，那肯定是不能住的，国家相关部门如果把这个文件出出来，不能鉴定出来，报道也没有用。这要通过国家相关部门鉴定，级别达到哪一级可以住，级别达到二级你可以住5年、10年，甚至这个楼就到5月7号、5月10号变成危楼，马上离开，要进行鉴定的。