“当今中国的物业管理公司面对业主背负着广泛的债务。”这一立论可能危言耸听，但在很多地方就是不争的事实。我们经常听到物业人在这样说业主：我们上辈子欠你们的！不错，我们就是欠他们，不过不是上辈子，而正是现在。

举一个最小最普通的例子。一个大堂的保安员，如果业主要求帮其看护一个皮包，保安员是应当接受呢？还是拒绝？如果是“服务论”的背景下，保安员毋须请示便会接受。再有的，一个小区的保安员，如果业主从外面运来某个贵重的大件物品，要求我们的巡逻保安员或者楼层保洁员给帮忙搬上去，我们的员工是接受呢？还是拒绝？如果我们坚持服务的原则，大多数情况下还是无偿搬上去。

这些就是隐含着债权风险，它们被称作“无因管理”。所谓无因管理，是指无法定的或者约定的义务，而为他人的利益管理他人事务的一种法律事实。因无因管理的成立，在管理事务的管理人和其事务受管理的人（即本人或称受益人）之间就发生无因管理的债权债务关系。如果作为无因管理的管理人在看护这个皮包和搬运那个物品的过程中出现了某种闪失，造成物品灭失，这名员工需要承担相应债务，而且由于属职务范围内的活动，业主有权进一步主张物业公司承担连带责任；但由于“无因管理”是一种“善良”行为，它在管理人面临风险时受补偿却非常轻微，仅限于主张“管理的必要费用和财产损失”。“无因管理”所表现出的权利—责任倒挂，其实是非常明显的。

解决这类问题的办法有两种，一种是杜绝公司授权之外的无因管理行为，即在公司范围内不提倡员工接受业主的任何特殊要约，因为它们都隐含着责任风险，大多数专业写字楼均选择这一方式。另一种则是“不鼓励+不反对”，要求员工在承担这类无因管理的事务的同时尽到足够的注意义务，承担相应的责任，以避免无因管理向债务或侵权行为进行转化，当前已经有部分小区物业管理注意到这种现象并加以改进和进行培训。

将“债权”理论放到物业管理处的层面上，我们会发现更多的问题：

        因为“物业管理委托服务”，特别是“保安服务”的设立，作为管理单位的物业管理公司对小区业主的人身、财产安全承担了广泛的责任。国务院《物业管理条例》（草案）甚至这样写道：“物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”

        在征求意见之后，最后改成了“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”后面的意思表示，在业主人身财产安全上物业公司责任界定出现了明显的变化。因为其中主要的法律关系的区别在于：前者表述的意思实质是物业财产方面的“无因管理”，后者才是“合同”义务。

        在物业管理合同义务发生的债务关系中，以公共设施损毁和业主拒绝管理费的情况最为普遍：关于公共设施管理，前期物业管理公司多由开发商自建自管，很多时候在接管验收的环节把关不严，涉及到户内——业主自身利益受损的反应非常敏感，这是“业主维权”的第一次浪潮，大多是针对维护自身利益的，但是第二波“业主维权”，将会指向公共利益，并且，虽然业主承担着最终的物业损毁责任，然而公共利益受侵害而未及时组织处理的责任方却是物业管理公司，这时同样隐含着大量的法律纠纷，假使对簿公堂之后物业败诉，将导致管理着单一项目的小公司在项目放弃后随即破产注销，而对一些已成规模的公司和品牌地产项目而言，一方面牵扯相当大的精力和资源，还进一步导致社区的信任危机，失去了信任关系，一切经济关系也将不复存在。

       故而未来维修基金的支出需要经过严格的审批程序，也将有更多的第三方组织介入，如果在公共设施报修、装修管理、消防管理上一些原则性的问题上把握不准，在退出时的交接验收整改过程中一次性地补充配套设施（哪怕是承担较小的比例）就会断送物业管理企业多年的利润和收益，进而直接影响企业的生存发展。

       关于业主拒缴物业管理费的情况和现象，理论上的答案是：“向人民法院起诉。”但也有一些公司因担心寻求司法诉讼途径成本过高，得不偿失，故通常采取未经批准，就径直停水、停电的做法。这可以称为一种“自力救济”，但是终究不是合法途径，解决这样一类债务关系，笔者认为以下几种方式可供考虑：

 一、 以合同方式界定出单个业主拒缴管理费所形成的违约责任，并以较高的违约金比例来约束业主的违约成本。

        二、 与业主委员会充分达成共识谅解。在催费过程中取得他们的支持和形成互动关系。

       三、 提供合法回馈，提升业主满意度。

        当前，仍有一部分物业管理，保持着低物业管理收费率（60%甚至更低），以维持型的服务勉强求存，并自认为取得了业主未履行债务而相应削弱了物业管理责任的抗辩权，但是司法判例的实践，则常常倾向于各责任方相互赔偿对方的损失。

       在上个世纪中国早期的小区丢车索赔的案例中，即有一个“丢车业主补交5元钱的车辆看管费，而物业公司赔偿5万元”的例子，也正是类似的案例使深圳物业管理主管部门创设出了“车位有偿使用”这样的概念。

       然而，当前法律方面的完善，无不指向作为社区服务的人和组织承载起更大的责任与违约成本，亦即债务。至于“物业管理零收费”的理论，其最根本的问题其实并不是在实践当中不可行，而是通过一种债务关系和利益倒挂的方式增加了业主和物业本身的风险责任。

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