验房师：房屋质量纠纷的法律对策  

    验房师：商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错，后果将不堪设想。为此，开发商应针对商品房质量问题的严重性分情况承担保修或者退房以及赔偿损失的责任。

一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。

   验房师：为维护消费者的合法的权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》是房地产开发企业对所售的商铺住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商铺住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅使用说明书》中明示委托单位。

一般法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用的日期开始计算。在正常使用条件下，建设单位的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主题结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此实际上建设单位与施工单位签订的保修合同中可能会对“保修期限”有更高的要求。因此，消费者在购买商品房时，可以向开发商咨询保修期。

二、如果商品房主体结构质量不合格，或因质量问题严重影响居住，开发商应承担退房并赔偿损失的责任。

    验房师：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第13条：“因房屋质量问题严重影响正常使用居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复责任或者在合理的期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”

根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过购房者首先应该向工程监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。

如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失；如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

三、提示