珠海验房讯来自南方都市报：先缴费还是先验房？收楼需要准备什么资料？收楼可以由他人代劳吗？验房不合格怎么办？这些问题看似老生常谈，但在今年下半年的交楼季中是人们最为关注的问题。

    有近40个楼盘下半年交楼

    从7月份起，珠海今年将有近40个楼盘将陆陆续续进入交楼期。这是记者最近做的不完全统计数据，其中数量最多的是香洲区，包括格力广场3期19栋单位、二城竹苑、大城小院、双水湾、天朗海峰、中海桃花源等15个楼盘将在7月份开始陆续交楼，金湾和斗门区共有近20个楼盘将于7月至年底交楼。其中大部分楼盘都选在在10月份之后交楼。

    “但这只是原定的交楼时间，届时是否会有变化并不一定。”前山某发展商表示，受工程进度影响，也许会推迟。记者以业主身份咨询公园里销售人员，被告知可能在明年才会交楼，若是第一批毛坯房最快也要今年年底，但这个无法保证。

    收楼大多不按流程来

    按照法定流程，是先验楼再签字缴费收楼。但是在采访中，南都记者发现，珠海几乎90%的楼盘在流程上都采取先到物业处签字，缴完预交管理费后再领取钥匙验楼。

    “我们楼盘都是集中时间统一办理交楼，一批都是几百户业主，若是先由业主验房再来签字缴费的话，时间上耗时太长。所以一般采取的是先到物业处办完手续再去验房。”新香洲某楼盘项目负责人表示，这在珠海这已经是一种常态，只有个别业主没有时间参加集中验楼的话，若是提出来先验楼再签字缴费，也是可以的。

    市民大多不做收楼准备工作

    “你收楼前会做准备工作吗？”“签字前你会仔细看所签的文件吗？”“你知道是要先看房再缴费吗？”在记者调查了解中发现这些收楼中常见的问题大多被忽视。

    “我7月初刚收了楼，说实话，什么都没了解，就是他们(物业人员)让我怎么做就怎么做，该签字就签字，该交钱就交钱，该看房就看房。”住在前山的陈先生表示，收房对他来说不过是走一个流程而已。

    住在柠溪的刘女士买过三次房，加上帮朋友收过一次楼，一共收过四次。“说真的，整个收楼过程中我就只是看一下房子里面的户型结构，装修情况，还真没留意之前签的内容到底写了什么，而且他们给你的收楼时间都不长，一群人在那里，像流水作业一样，哪有人给你仔细讲啊。”

    “现在业主对于验房的意识提高了很多，但对于收楼前的准备工作大多不大清楚，就是跟着发展商的节奏走。”深度验房公司资深验房师王青宏表示，很多业主在验房之后才发现之前签订的各种协议存在问题，很容易存在纠纷。“一般来说房子只要验房多少会存在问题，有些严重的话就会影响到居住生活，一定要发展商整改，而且我建议整改完后最好还是要复检。我曾经做过的一套房最多个复检过两次，当然大部分复检后都是98%以上都整改完了。”

    收楼直击

    刷刷签完物业合同　验出问题一大堆

    物业维修基金只能开收据

    7月17日上午9时30分，徐先生来到南湾某楼盘销售中心，早在半个月前，他就收到销售中心的电话：可以收楼了。根据要求，他带着身份证、购房发票和购房合同来到楼盘现场，这个时候，他还不允许见自己的新房。得先办手续。

    徐先生在销售中心，拿着购房合同和购房发票换了一张“入伙通知书”。之后根据销售员的指点，来到物业管理处，物业管理处的人接过“入伙通知书”，拿出几份文件，让徐先生签字。粗略看了一下是物业合同和消防责任书之类的。

    签字之前，物业人员说：这些合约内容在购房合同里都有提到。听到这话，徐先生大概扫了一下，那些条款看起来的确非常眼熟，二话不说，刷刷刷签上了大名。接着物业人员拿着他的身份证、银行卡去复印，办理托收，完成后就开始缴费，711元的物业管理费(从8月- 10月份)，还有1000元的物业维修基金，“物业维修基金是专项基金，发展商只是代收，等小区业委会成立之后将会移交给业委会。每套都是1000元。”物业人员解释。凑上前一看，物业管理费开的是发票，物业维修基金开的是收据。“因为物业维修基金并不是给我们的，所以我们没法开发票。”

    预留10多天解决问题不退物管费

    随后，物业人员往旁边喊了一下，一个穿着公司套装的年轻姑娘来了，拿着一个文件夹，说这是收楼同意书，看完房要签字的。

    徐先生跟着她来到地下车库，按下电梯：4楼，出了电梯，转右，再转左就是徐先生的房子。年轻姑娘用钥匙打开大门，就站在一旁让徐先生自己看楼。徐先生并不着急看，而是打了一个电话，大约10分钟后，三个人上来，是徐先生请的验房师来验房的。

    这是一套精装修房。92平方米，两房可以改成三房户型。验房师一上来看到楼盘物业人员在，立刻拿出了一张名片递给她，年轻姑娘看了两眼，笑了一下：“哦，验房公司的。”收下名片后就不说话了。

    三个验房师开始分工工作了，先是大门，上下左右两侧扫扫，验房师说这是看门缝的密封度，一会，就撕下一张黄色便签纸，写着几个字，贴在门上。凑上去一看：门套松动且收口不严。

    另一个验房师开始验厨房门，不一会，也有一张黄色便签纸贴在上面。趁验房师紧张工作时，我开始和物业的这位年轻姑娘聊了起来：怎么是先缴费再收楼？不是先看完房子之后，没问题再缴费么？

    “我们都是这样做的，而且缴费的话也是从8月份开始，预留了10多天时间呢。”她回答得很直接。

    “那么，一旦收楼时验出质量问题，要整改的话，预交的管理费会退吗？”继续问。

    “我们不是预留了10多天么？有问题就在这段时间内解决呀。”她开始有点不耐烦。

    “如果超过时间，还没整改完呢。会退么？”继续锲而不舍。

    “应该不会，别问我了，每个业主都这么多问题，而且很多业主都是故意拖着不收楼，我们怎么办。”她摆摆手，不打算再谈了。

    整改时间要工程部确定

    验房师继续工作，所有的门窗已经验完了，开始转战地面工程，据验房师王工说，还有墙面、水电工程等还未开验。

    大约三个小时后，验房终于结束了。徐先生看着满屋的黄便签条，脸色开始有点难看了，接过验房师写的报告：三大页纸，100多个问题。直接对物业人员表示拒签收房同意书。物业人员拿着验房报告表示要去复印一下，交给工程部整改。

    徐先生跟着物业人员来到物业处，复印完报告，问对方，整改需要多少天？对方没有给出一个准确的时间，只说了一下要20多天，但最后还要工程部确定。徐先生表示，物业应该在三天之内给他答复，具体的整改时间。

    “至于物业费是否退，退多少，到时候整改完了我再和他们重新提。”最后，徐先生说。

    这样收楼

    最另类招商花园城二期　先入伙再交楼

    陈先生6月底收到邮寄来的入伙通知书，要求他7月份去办入伙手续，接到通知书的那一霎那很开心，当初买楼时说要年底才叫楼的，结果才年中就通知，他以为提前交楼了。兴冲冲地来到销售中心，结果被告知，不是交楼，是入伙！交楼还要到11月份才可以。

    陈先生一问才知缘由：因为这一批产品赠送面积比较多，且有些赠送空间必须得验收完之后，发展商才能将其改建，变成室内空间。当然，业主也可以选择当时验房，但由自己来改建，而不是由发展商统一来改。

    “物业管理费等发展商整改完后才开始收取。一般来说预交三个月”，该项目物业管理处表示。

    最不靠谱京华假日湾　交完管理费和水电费再验楼

    位于金湾的京华假日湾项目今年5月底陆续开始交楼，但是交楼期间，要求业主完三个月的管理费和1000元的水电费后，才得以拿到钥匙看房。

    有业主看完房后，才发现房子存在严重的质量问题：只见房子墙壁大面积渗水，粉刷体脱落严重，有的墙体出现空鼓，敲开后裸露出内部水泥结构，用手轻轻一碰，水泥就脱落。

    事情经媒体报道后，开发商表示将花一个月时间来整改。记者近日从京华假日湾物业处获悉，已交管理费在整改期间不会退，但是可以延期。整改期间的管理费由开发商来承担。

    那些疑问

    攻略1

    请验房公司还是自己检查？

    其实都可以，据南都记者了解，请验房公司的话涉及到费用问题，珠海验房公司的收费标准在700-3000元/套，其中毛坯房和精装修房价格不一。验房公司验完房后会出具专门的验房报告，业主持有验房报告再与发展商协商整改问题时更为便利一些。建议精装修最好是聘请验房公司验房。

    若是毛坯房，或者是普通精装修房，自认为没必要花一笔验房的费用，也可以自己验。准备工具有直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其他即插型小电器)、数码相机或D V、小锤子、装水的瓶子等，用这些简易工具按照流程对门窗工程、墙面工程、地面工程、水电工程、阳台工程等分别进行检验。这种难度相对较高，需要一定的专业知识，在验房之前可以在网上搜寻各种识别办法。

    攻略2

    收楼前物业要求签字缴费怎么办？

    深度验房王青宏表示，业主可以直接要求先不缴费，如果必须缴费、并且签署物业合同、消防责任书之类的话，业主可以在签字的旁边注明：本人房屋室内状况未明或者未验房。这样，一旦验房发现问题时，发展商不肯整改时，即可以此为依据。

    攻略3

    收楼不合格，是否可以退房？

    在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。

    据了解，按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：

    一是套型与设计图纸不一致，

    二是开发商擅自变更规划设计，

    三是面积误差绝对值超过3%，

    四是商品房确属主体结构不合格。

    只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。

    攻略4

    整改期间要不要交物业管理费？

    据南都记者了解，在验楼之前，一般楼盘都会要求先预交三个月的管理费，预交时间有些是收楼当日算起，有些从收楼下个月开始起算。

    一旦缴费完成后验楼若发现房子有质量问题要求整改，按照规定整改期间的管理费是不收取的，但由于是预交，是否会主动退则因各楼盘而定。但是实际上珠海多个物业公司都会对此装聋作哑，一般不会主动提出来退费，甚至有些物业公司压根就不肯退。所以还是需要业主自己主动提出，且注意好保存整改的时间证据。

    攻略5

    签了收楼同意书，就不能再要求整改了？

    在收楼时所有物业都会让业主签订一个收楼同意书或者收楼交接表(房屋验收表)之类的文件，在表格上都会有一栏是业主意见，很多业主在意见那栏写了关于验房的结果，存在哪些问题，但是几乎没人会注意表格下面签字的上面有一行小字：本人确认，同意收楼(类似这样的字眼)，这其实是免责字样。业主在签字前要不就将这句话划掉，否则就不要签字，拒绝收楼。

    攻略6

    可以请别人代收楼吗？

    据南都记者了解，无论是珠海市区楼盘还是西区楼盘，一般来说，收楼必须本人到场签字验收，但若本人实在赶不过来，则必须有本人的委托书且必须经过公正部门的公正，带上业主购房资料，代办人身份证、公正委托书原件才可以去办理收楼手续，但严格程度视每个楼盘情况而定。有些楼盘严格的话还必须要当天业主打电话确认后才行。

    24项验收材料

    交付房屋必备条件一：

    1《建设工程质量认定证书》

    2《住宅使用说明书》

    3《住宅质量保证书》

    4《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

    5《竣工验收备案表》、商品房买卖合同。

    交付房屋必备条件二：

    行政机关颁发的验收合格证明：

    1规划验收合格证

    2消防验收合格证

    3绿化验收合格证

    4环保验收合格证

    5卫生防疫验收合格证

    6人防工程验收合格证

    7车库及道路验收合格证明

    8安全防范设施验收证明

    9配套基础设施和公共设施建设合同履行确认书

    10工程竣工备案证明

    交付房屋必备条件三：

    公用事业部门出具的验收合格证明：

    1邮政通邮证明

    2环卫设施验收合格证明

    3室外供水管线验收合格证明

    4电力户外管线验收证明

    5社区用房验收证明

    6管道煤气工程验收证明

    7有线电视室外管线验收证明

    8室内给水及卫生洁具验收证明

    9电信室外管线验收证明

    02-03版采写：

    南都记者　刘瑾