验房师：收房是件比买楼还要痛苦的事情

       江门验房讯来自南方都市报报道： 对于第一次买房的置业者，交楼过程是怎样的，需要缴交哪些费用，缴交多少，房子怎么验收，接下来装修要注意什么等等问题让不少人头疼。周一才刚刚去越秀星汇名庭收楼的梁小姐就表示“我什么都不懂”，都是按照开发商的要求来走，靠的就是信任，她其实也很想做个明白消费者。

    记者特地梳理收楼整个流程，并就业主们关注的焦点问题咨询住建局、物业管理协会等有关部门和专业人士，希望可以为大家答疑解惑，正如物管协会会长所言，收楼是一件大事，业主、开发商和物管公司三方做好沟通是关键。

    焦点1：交楼需要具备什么条件？

    《竣工验收备案表》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》最重要

    一栋完工的楼需要拿到哪些验收证件，怎样的楼才算是达到交付条件？市住建局房地产和产权管理科副科长杨飙介绍说，交付条件目前主要是依据住建部2010年发布的53号文《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。在该通知中，商品住房交付使用的条件应包括“工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”、“住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实”。对许多购房者听过的“三证一书一表”，即《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》，杨飙表示这些都是比较重要的验收证件。

    而据深度验房公司的高级注册验房师王宏青介绍，一个小区建设完成需要从消防、国土、绿化、规划、配套等多个方面，完成约19至23项的验收，其中《竣工验收备案表》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是最重要的两个证件，因为这两个需要在其他项目已验收的基础上才能获得。

    焦点2：前期物业管理费怎么收？

    实行政府指导价，一般收楼通知中约定开始收取时间

    收楼要不要交物管费？按照今年开始实施的《江门市物业管理实施细则(试行)》规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，在业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。蓬江区物价局工作人员表示，现在蓬江区的物业服务管理收费标准按照蓬江价[2007]3号《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》执行，根据提供服务内容的不同，划分为四个级别，电梯住宅一级最高为1.5元/平方米·月，二至四级分别为1.2、1.0、0 .8元/平方米·月。

    按照该文内容显示，住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成，上浮幅度不超过20%，下浮幅度不限，据此计算，一级服务的最高管理费为1.8元/平方米·月。工作人员表示，不超过该级别的最高价格，新建小区物业服务公司只需向物价局进行备案即可，如果超过该价格则需要申请，物价局将进行成本监审 一般而言，在签订购房合同的同时，也会签订一份《前期物业服务合同》，里面列明了物业服务内容，前期的管理规约，物管费等内容。

    江门市物业管理协会会长方耀添表示，何时开始收取物业管理，一般会在开发商寄给业主的收楼通知中约定开始收取物业管理费的日期，一般是以购房合同约定的收楼时间为准，不过开发商也会根据实际情况来调整日期。例如近日正在进行收楼的越秀星汇名庭，工作人员介绍正式收楼时间是12月21日，现在提前收楼，但是物业管理费统一到明年元旦开始收取。

    方耀添表示，如果收楼发现有比较大,导致正式收楼的时间超过原先约定的物业收取日期，物业管理费要何时收取则需要业主和物管公司沟通和协商。

    焦点3：收楼后装修，哪些地方不能修改？

    房间不能改成卫生间，在非承重外墙上开门、窗需报批

    收完楼后就要面对装修问题，业主对此热议很多的就是物业管理公司收取装修保证金问题。在今年施行的《关于物业服务收费管理实施细则》中第二十一条规定，业主进行室内装修时，“物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金(押金)”，收取的标准为建筑面积不小于144平方米的收取不超过3000元/户，小于144平方米的收取不超过2000元/户。 此外，对于毛坯房，特别是带入户花园、百变空间等可灵活运用的空间，装修中哪些地方可以改动，哪些地方不可以改动也成为许多业主和物管公司争议的地方。

    目前针对室内装修的相关规定，有住建部出台的《住宅室内装饰装修管理办法》，而江门住建局也出台了《江门市市区住宅室内装饰装修管理办法》，此外，在国家、广东的物业管理条例中，以及江门物业管理细则里面，都有一些相关规定。

    根据《江门市市区住宅室内装饰装修管理办法》规定，损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方，破坏或者擅自改变房屋外观等行为都是被禁止的。而对于在装修中搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等行为，则需要经过市规划行政主管部门批准才可以进行。

    据方耀添介绍，业主在收楼的时候，物业公司一般会和业主签订一个装修管理服务协议，其中会告知哪些地方不可以改，哪些地方可以改，改到什么程度。  “装修的改动中，开发商的作用较重要”，方耀添表示，要看到开发商可以接受到什么程度的改动，当然首要前提是不能违反现行的法律法规。而记者在近期收楼的星汇名庭现场也看到了物业管理公司贴出了“装修标准规定”，对于哪些地方可以改动，怎么改动作出了要求并展示一些范例。

    焦点4：是否要预收管理费和公摊水电费？

    以双方约定为准，预收期不能超过3个月

    关于收楼前要缴交的各种费用，许多人并不是很了解，记者看到不少近期收楼的小区业主在论坛热议预收管理费和公摊水电费的问题，“不是提供服务才给钱嘛，为什么没有用就要预收”？有业主表达了不解。记者查询得知，在目前还在使用的蓬江区《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》中第六点就有说明，物业服务收费“经双方约定可以预收，但预收期不得超过三个月”。 不过，从今年9月1日开始实施的，由江门市发展和改革局、市住房和城乡建设局共同制定的《关于物业服务收费管理实施细则》中，对于预收管理费已经没有进行规定。蓬江区物价局工作人员表示，目前新的物业服务收费政府指导价及管理办法还正在制定中，对于预收管理费的规定是否保留还在商定中。 至于公摊水电费，该工作人员表示没有相关规定，需要业主和物管公司协商约定。方耀添也表示，预收部分公摊水电费各个物管公司的做法不一样，主要是物管公司和业主做好沟通，双方约定下来即可。