王青宏：深度解析新版《商品房买卖合同》 为购房者保障权益“加码”

房屋有质量瑕疵、渗水、开裂、面积缩水或规划设计有变更也得“被收楼”；提前收取物业费用；房屋按揭贷款晚下来几天，开发商可能就会下“最后通牒”……类似不愉快的事相信不少购房者都经历过。不过，这种格局很快将被打破。新版《商品房买卖合同》将完全使用去年4月住建部、工商总局印发的“示范文本”。该文本从制定到出台历经3年，经4次修改才最终确定。于2015年1月1日起推行的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称“新版《商品房买卖合同》”），将新增商品房交付条件、扩大购房者拒收房条件，强化开发商质量责任，为保障购房者权益“加码”。

 王青宏 男,汉族,企业管理、城市规划专业,大学本科。1996年加入中国共产党组织,先后取得注册职业经理人、注册首席质量官、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、注册房屋鉴定师、注册高级验房师、成都海尔洗衣机售后电话、国家验房师培训特聘专家、澳门商报特约评论员、南方都市报特约验房专家、珠海特区报特约验房专家等60余家媒体特约验房专家、房地产专家；10几个大型开发商特约住宅质量评估专家、交付培训专家。曾获得2007-2008亚洲房地产行业领袖人物金橄榄奖,被业界称为地产思想家、著名验房专家、著名房地产实战专家。

一、“霸王条款”将被充分限制

王青宏：新版《商品房买卖合同》将分为“预售”和“现售”两个版本，进一步明确和规范买卖双方责任。现阶段，绝大部分购房纠纷都发生在预售阶段。因为预售时，购房者看不到成品房屋，也难了解到整个楼盘未来的开发情况。但楼盘预售后，在实际建设中还会遇到许多难以预估的因素，导致最终无法如期交楼，或交楼时 “货不对板”有质量瑕疵等。为规避对自身的不利因素影响，开发商往往会在与购房者签订购房合同时，充分利用补充协议维护自己的利益。

王青宏：目前使用的购房合同已经沿用了10几年，没有分预售和现售，在使用过程中，确实暴露出合同条款设计不明确，不能有效诠释预售和现售两者之间差异等问题。而最新版《商品房买卖合同》，将合同一分为二，还将过去许多开发商与购房者自行约定的内容，变成硬性规范开发商责任的条文，且明确规定：补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由开发商承担的责任，或不合理加重购房者责任的，仍以主合同为准。这在进一步明确合同条款，避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供了有效的合同依据。

二、交房前置条件更严格更细化

王青宏：最新版《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告的条件。按照相关规定开发商交房时必须取得房屋验收合格证明，是保障房屋质量和消费者购房权益的重要内容。而现阶段，开发商取得房屋验收合格证明的主要做法是选择“五方验收”，即由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位共同验收合格并开具相关证明。不过“五方验收”的含金量饱受质疑。此外，不少购房者可能留意到，自己购买的房子面积在购房合同和商品房设计图纸上的标注不一定相同。而以前使用的商品房购房合同，又没有明确要求出具房屋测绘报告，时常引发纠纷。

王青宏：新版《商品房买卖合同》将取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告作为交房前置的硬性条件，无疑将进一步保障商品房质量和消费者权益。我们都知道，安装呢相关规定工程竣工验收备案证明材料需前往住建部门办理，且办理前除取得“五方验收”外，还应通过人防、消防、环保等多个部门的专项验收。加强部门监管的同时，也加大了开发商的质量保证责任。

王青宏：房屋测绘报告作为房屋建好后的最终成果，是购房者对自己所购商品房面积、设计等基本状况了解的最直接途径。明确出具该报告，不仅尊重了购房者的知情权，还为进一步有效减少纠纷提供合同依据。

三、购房者提前验房有保障

王青宏：新版《商品房买卖合同》明确了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验，并规定购房者多种情况可拒绝收楼，逾期交付由开发商付违约金。由于目前的商品房买卖合同并未硬性规定开发商需提前多少日通知购房者验房，导致购房者验房时来去匆匆。此外，一些购房者不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房，如果不收房而导致的延期交付责任，到底该由谁承担。

王青宏：新版《商品房买卖合同》明确增加了交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过渡，业主的提前介入，抑制了开发商“卖完房子了事”的思想。如新版《商品房买卖合同》明确规定，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验或办理交付手续的前提条件。此外，双方在签署《商品房买卖合同》前，也需通过自行约定的方式，明确水、电、气、通信、小区绿地、市政道路、规划车位、车库、学校等基础、公共服务及其他配套设施的交付时间、建设进度、权利分配等情况。开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。

四、《商品房买卖合同》引入最高法《解释》

王青宏：新版《商品房买卖合同》对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。

王青宏：遭遇商品房套内面积“缩水”，购房人维权难的一个重要原因就是现阶段法律规定和合同约定不统一。目前开发商主要采用建筑面积计价方式售楼。在与购房者签署商品房买卖合同时，也会在合同里明确注明建筑面积和套内面积。不过合同里标注的面积均是指“预测面积”，而日后房产证上标注的则是“实测面积”。

王青宏：按照最高人民法院于2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，套内面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。面积误差比绝对值超出3％，购房者可以选择退房、退款并要求开发商退款补偿利息。如果不选择退房的，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商2倍返还购房者。

五、交房须先出具房屋测绘报告

王青宏：新版《商品房买卖合同》启用后，这种纠纷肯定会有所减少。因为新版《商品房买卖合同》规定交房首先必须出具房屋测绘报告，套内实测面积一目了然。此外，新版《商品房买卖合同》将最高法的《解释》引入其中，明确注明，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

王青宏：买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可见，新版 《商品房买卖合同》启用后将有力支持购房者处理商品房面积“缩水”纠纷，今后购房者维权时就可以化被动为主动。

六、质量担保首次列入商品房买卖合同

王青宏：目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就会被注销，导致商品房出现质量问题后，即便没有过保修期也难以找到开发商负责。引入质量担保措施后，开发商在销售楼盘签署商品房买卖合同时，必须填写一家与开发商有关的，并且具有一定资质的关联公司。一旦房屋质量出现问题，找不到开发商就可以找这家关联公司负责。

王青宏：此外，新版《商品房买卖合同》从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准均予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。而新版《商品房买卖合同》对于购房者信息和将全部房价款打入监管账户的做法，则能更好地保护购房者个人隐私，防止楼盘烂尾，为今后发生各种纠纷提供合同依据。